Dit boligkøb er ofte en af de største begivenheder i dit liv, måske er det første gang du står overfor at købe en ejerbolig, måske har du allerede en eksisterende bolig der nu skal byttes ud med en ny drømmebolig, i alle tilfælde er det vigtigt at finde det boliglån der passer bedst til dig.
Når du skal finansiere en ny bolig, er der forskellige lånetyper at vælge imellem, for at gøre det lettere for dig at navigere i disse muligheder, præsenterer vi her en guide til forskellige lånetyper.
Denne guide hjælper dig med at forstå de grundlæggende forskelle, så du kan træffe valget om det bedste boliglån.
Få et boliglån i banken
Hvis du overvejer at købe en ny bolig og har brug for et boliglån, kan du altid kontakte din bank for at diskutere mulighederne for et boliglån.
Bankerne har forskellige krav til låntagere, men generelt skal du være over 18 år, have en stabil indkomst og ikke være registreret i RKI.
Banken vil foretage en kreditvurdering, hvor dine indtægter, eventuel gæld og et budget for dine månedlige udgifter vurderes, resultatet af denne vurdering afgør, hvor mange penge du kan låne til at købe hus for.
For at sammenligne tilbud på boliglån fra forskellige banker, kan du anmode om uforpligtende tilbud på boliglån fra de banker du er interesseret i, inden du vælger boliglån.
Flere banker tilbyder et gratis Boligkøbsbevis, som viser, hvad du har råd til at købe, før du finder en konkret bolig, det gør det nemt for dig at byde på en bolig.
Det kan også være muligt at låne til både dit boligkøb og eventuelle omkostninger forbundet med boligen, som flytning og istandsættelse.
Oprettelse af et boliglån medfører ofte omkostninger som stiftelsesprovision, ekspeditionsgebyr og tinglysningsafgift.
Vilkår og betingelser for et boliglån
Når du optager et boliglån, stilles din bolig som sikkerhed gennem et pantebrev, det betyder at din bolig står som sikkerhed for at de penge du har lånt bliver tilbagebetalt i lånets løbetid.
Lånevilkårene vil oftest varierer baseret på din økonomi og bankens kreditvurdering.
Der findes forskellige lånetyper og renteordninger som fx fast eller variabel rente, du kan også vælge mellem afdragsfrie lån, hver rentetype har sine fordele og ulemper:
– Fastforrentet lån: Et boliglån med en fast rente er en fordel fordi du kender dine månedlige betalinger på forhånd, hvilket giver økonomisk forudsigelighed og især er en fordel når der er højere rente, til gengæld nyder du ikke godt af potentielle rentenedsættelser og selv den laveste rente vil ikke have en effekt.
– Variabelt forrentet lån: Et variabelt boliglån kan være en fordel da dine ydelser kan falde, hvis renten falder, men de kan også stige, hvis renten stiger, dette tilføjer en usikkerhed, da du ikke kan forudsige din fremtidige samlede månedlige ydelse.
Et fleksibelt lån kan f.eks. være som F1, F3 og F5 der er variable rentelån typisk som et realkreditlån, disse lån har renter der kan ændre sig, og derfor kan den månedlige ydelse også variere.
F1 lånet har en rentetilpasningsperiode på 1 år, F3 lånets rentetilpasningsperiode er 3 år og F5 lånets rentetilpasningsperiode er 5 år.
Låntagere der har benyttet sig af et af de fleksible realkreditlån kan derfor ikke forudsige den nøjagtige ydelse gennem hele låneperioden, at kunne forudsige ydelsen i lånets løbetid på et tilpasningslån forudsættes uændret rente, derfor skal man have luft nok i økonomien til når renten stiger.
Forskellen mellem F1, F2 og F3-lån ligger i deres rentetilpasningsperioder. Et F1-lån justerer renten hvert år, et F3-lån hvert tredje år, og et F5-lån hvert femte år. Efter hver periode bliver lånet refinansieret baseret på den aktuelle markedskurs, som bestemmer den nye rente.
– Boliglån med afdragsfrihed: Et afdragsfrit realkreditlån giver dig muligheden for midlertidigt kun at betale renter og bidrag, uden at betale afdrag på selve lånebeløbet.
Ved at vælge et boliglån med afdragsfrihed påvirkes din boligs friværdi, da afdragene udsættes til senere i lånets løbetid, dette betyder, at selvom dine umiddelbare omkostninger reduceres, vil de samlede omkostninger over lånets levetid stige, da du får mindre tid til at afbetale lånet.
Når perioden med afdragsfrihed slutter, genoptages normal afbetaling af lånet baseret på den resterende løbetid samt de aktuelle renter og bidragssatser.
Det kan være udfordrende at sammenligne lån mellem banker, da de ofte anvender forskellige betegnelser for lignende lånetyper, Det er vigtigt at være opmærksom på dette for at kunne sammenligne dine muligheder korrekt.
Inkluder et realkreditlån i dit boliglån
Overvej at kombinere dit boliglån med et realkreditlån, typisk kan du låne op til 80% af boligens værdi med dit realkreditlån, mens et banklån kan dække 10-15%, de resterende 5% af boligens værdi udgør din egen udbetaling fra egen opsparing, nogle banker tilbyder endda at låne til udbetalingen.
Det er vigtigt at undersøge forskellige typer af realkreditlån for at finde den bedste løsning for dig.
Valget af realkreditlånet og banklån afhænger ofte af boligtypen du ønsker at købe.
Boliglånets løbetid
Et boliglån betales tilbage i faste månedlige rater over en periode, hvor lånets løbetid typisk strækker sig op til 30 år.
Disse betalinger inkluderer både renter af lånet og afdrag på lånet, hvilket derfor gradvist reducerer lånebeløbet, uanset typen af boliglån, er det muligt at indfri lånet før tid, ofte til kurs 100.
Ved variable renter kan banken justere den månedlige ydelse for at opretholde den aftalte løbetid, især hvis det er et annuitetslån.
Hvad koster et boliglån
hvad det koster at låne til ny bolig er der ikke et enslydende svar på, da det afhænger af den aftale du kan få til dit banklån og realkreditlånet, boligens pris og din udbetaling mm. der er dog mulighed for at komme lidt tættere på svaret ved at bruge en vejledende beregning.
Denne mulighed for at udregne prisen på et boliglån findes typisk på hjemmesiden til dit pengeinstitut.
Andelsboliglån
en anden type boliglån er et lån til en andelsbolig, altså et boliglån til en bolig du vil eje en andel af modsat en ejerbolig hvor du ejer boligen hundrede procent.
Et andelsboliglån er en særlig finansieringsform til køb eller vedligeholdelse af en andelsbolig, med et sådant lån til en andelsbolig kan du finansiere op til 95% af boligens værdi.
I modsætning til realkreditlån, hvor du låner 80% af boligens værdi igennem et realkreditinstitut, får du ved et andelsboliglån dit lån direkte fra en bank.
Når du låner til en andelsbolig skal du selv bidrage med mindst 5% af købsprisen som udbetaling.
Et andelsboliglån adskiller sig fra almindelige banklån som kassekreditter, forbrugslån mm ved, at der tages pant i andelsboligen, panten i fast ejendom giver banken en sikkerhed, som muliggør en lavere rente sammenlignet med lån uden sikkerhed, som forbrugslån.
Hvis du misligholder betalingen, kan banken derfor kræve at din andelsbolig bliver solgt for at dække gælden.
Der findes to hovedtyper af andelsboliglån: annuitetslån og kreditlån:
Med et annuitetslån betaler du et fast månedligt beløb i lånets løbetid, indtil lånet er fuldt tilbagebetalt.
En andelsboligkredit tilbyder mere fleksibilitet, hvor du kan vælge, hvor meget du vil afdrage hver måned, med mulighed for at springe afdrag over i visse perioder, selvom renter stadig påløber.
Disse lånemuligheder gør det lettere at investere i andelsboliger, hvad enten det er til eget brug eller som forældrekøb til børnene.
Vær klar til at søge om boliglån
Når du skal ned i din bank for at søge om et banklån til en bolig, er det vigtigt at medbringe relevante dokumenter.
Her er en oversigt over de mest essentielle papirer du skal bruge for at låne penge:
Dine seneste lønsedler – det er vigtigt at have dine tre seneste lønsedler med til banken, Du kan typisk findes i din e-boks eller hos din A-kasse, hvis du modtager dagpenge.
Seneste årsopgørelse – Tilgængelig på Skats hjemmeside.
Kontoudtog for de seneste tre måneder – Især nødvendigt, hvis du mødes med en ny bank.
Budget – sørg for at lægge et grundigt budget hvor du medregner alle indtægter og udgifter, som udgifter til nuværende bolig, udgifter til lån, udgifter til leveomkostninger, forsikringer, bilafgift mm.
Oversigt over nuværende konti og eventuel gæld, nuværende lån samt formue – Kræves primært ved møder med nye banker.
Det kan også være en fordel at medtage følgende dokumenter til den bank du ønsker at få et banklån i:
Pensionsoplysninger – Inkluder oplysninger om opsparing og forventet udbetaling, som du kan finde på pensionsinfo.dk.
Forsikringsdækning – Information om dækning ved sygdom, invaliditet og død.
SU-opgørelse – Hvis du er studerende, findes denne på su.dk.
Terminskvittering fra realkreditinstituttet – Kan ses i din netbanks BS-oversigt eller i posten, hvis du modtager BS-betalinger der (dette er selvfølgelig kun relevant for dig der allerede har et boliglån).
Husk at både du og din partner bør medbringe disse dokumenter, dette gælder båd hvis I er gift eller samlevende.
Disse oplysninger vil hjælpe din bankrådgiver med at få et fuldt overblik over din økonomiske situation, og dermed gøre det nemmere at for banken at kunne se om der er mulighed for at kunne tilbyde lån, og hvilket boliglån der er mulighed for at tilbyde.
Undersøg lånetilbuddet
Inden du accepterer et lånetilbud, er det en god idé at indhente flere uforpligtende tilbud fra forskellige banker og realkreditinstitutter.
Disse tilbud vil inkludere oplysninger om lånets årlige omkostninger i procent (ÅOP), ÅOP kan derfor fortælle dig hvad det er som et konkret lånetilbud koster at låne pr år.
ved at sammenligne ÅOP på forskellige lån kan du nemmere vælge det tilbud, der økonomisk set er mest fordelagtigt for dig.
Det kan også være en fordel at finde en person der yder uvildig rådgivning, når du skal optage et nyt lån til en bolig, da det er vigtigt at have muligheden for at have overblik over alle faktorer i dit boliglån.